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许昌市东城区赵湾社区“城中村” 改造项目招商文件 为进一步加快城市化进程，统筹城乡社会发展，改善城市人居环境，提升城市品位，根据《许昌市区城中村改造工作的意见》，现对赵湾社区“城中村”改造项目进行招商。 一、项目名称 许昌市东城区赵湾社区“城中村”改造项目。 二、地理位置 赵湾社区位于东城区2#、9#、18#地，属东城区城市核心区域，地理位置优越，环境优美怡人。该区域属东城区行政办公区，市委、市政府、市人大、市政协等党政机关聚集，决定了良好的社会治安环境和高素质人群，公务员小区、腾飞花园使该地区人气盛旺，许都公园、许昌迎宾馆、许昌文化艺术中心等公共服务设施环绕，更使该区域成为商家进行投资的黄金宝地。 三、项目概况 （一）村庄及地块现状 赵湾社区安置户共计392户，其中：9#地31户，18-1#地192户(含16户外来户)，18-2#地130户，31#地39户；另有闺女户155户。 赵湾社区拆迁户共223户，其中：9#地31户，18-1#地192户；需拆迁的工厂9#地67亩；需拆迁的学校、居委会等建筑物18#地4800 M2。 赵湾社区“城中村”改造拼盘项目开发建设涉及2-1#、2-2#、18-1#地块。其中：2-1#地用于居民安置小区建设，2-2#、18-1#地用于商住开发。 （二）有关地块的土地面积及规划情况： 赵湾社区“城中村”改造拼盘项目总用地307亩，其中，商住开发项目约237亩，农民小区项目约70亩。
（三）居民安置小区建设标准及规模 选址于2-1#地，用于赵湾社区392户居民集中安置（含31#地39户赵湾社区居民）。376户本地户按200 M2/户标准安置居民住房（每户大小各一套，建筑面积大套120M2左右，小套80M2 左右），需安置房建筑面积7.52万M2；现住本社区的外来户16户每户按100 M2安置，需安置房建筑面积0.16万M2；另外，闺女户共155户，每户按100 M2安置，需安置房建筑面积1.55万M2；共需建设安置房约9.23万M2。容积率按2.0计算，居民安置小区需用地约70亩（红线内面积），规划占地约88亩。安置小区用地按经济适用住房政策以行政划拨方式供地，规划全部为小高层，由开发企业垫资代建、政府回购、三年还齐。回购后由赵湾社区居委会进行统一安置，本地户和闺女户按平均600元/ M2出售，外来户按成本价出售。 项目总投资约16977万元，总收入约5732万元，回购资金缺口11245万元，由政府从2-2#、18-1#地土地收益和该城中村改造项目创造税收东城区地方财政收益中解决。 （四）商住开发项目建设标准及规模 选址位于2-2#、18-1#地，可出让土地面积约237亩，规划为高层和小高层商住区，容积率按2.5计算，规划总建筑面积约40万 M2，其中，住宅约36万M2，营业用房约4万M2。 商住开发项目总投资约113893万元，总收入约150400万元（住宅按均价3400元/ M2，营业用房按均价7000元/ M2计算），扣除企业所得税3760万元，开发企业盈利约32747万元。 四、投资概算 （一）安置小区项目 1、投资：总投资约16977万元，折合1839元/M2 。其中，土地划拨款1100万元、前期工程费用1063万元、小区基础设施建设费用1200万元、建筑安装工程费用11658万元、不可预见费用92万元、纳税492万元、管理费用172万元、财务成本1200万元。 2、收入：5732万元。 3、资金缺口：总收入5732万元-总投资16977万元=-11245万元。 （二）商住开发项目 1、投资：总投资约113893万元，折合2847元/M2。其中，土地出让金及契税交易费21882万元、前期工程费用6639万元、小区基础设施建设费用6000万元、建筑安装工程费用54632万元、不可预见费用400万元、管理费用2256万元、销售费用2256万元、纳税11188万元、财务成本8640万元。 2、收入：总收入约150400万元（住宅按均价3400元/ M2，营业用房按均价7000元/ M2计算）。 3、收益：总收入约150400万元-总投资约113893万元-企业所得税3760万元=32747万元。 4、投资回报率：32747万元÷（16977万元+113893万元）×100% =25%。 五、开发模式 （一）开发理念：坚持拼盘算账，三赢互动。即旧村现状土地存量与人口安置总量和开发企业投资综合算账，实行净地与毛地拼盘算账，达到群众、开发企业与政府的“三赢”。 （二）规划选址：东城区2-1#地用于居民安置小区建设，2-2#、18-1#地用于商住开发。 （三）土地出让及项目开发运作程序：该项目按照“安置小区与商住开发分离，各算各帐”的运作理念，居民安置小区项目实行用地划拨、垫资代建、政府回购，商住开发项目实行用地“毛地挂牌，净地价出让”，自主开发。 1、开发企业首先与东城区签订赵湾社区居民安置小区代建协议，并向东城区财政账户打入1000万元人民币作为项目履约金，获得参与2-2#、18-1#商住用地招、拍、挂的竞争资格。 2、政府对2-2#地按80万元/亩、18-1#地按100万元/亩的起拍价一次性捆绑挂牌出让，代建居民安置小区作为该“城中村”改造商住开发项目土地出让的附加条件。 3、开发企业依法获得2-2#、18-1#土地使用权后，先行按经济适用房政策以划拨方式获得2-1#地垫资建设赵湾居民安置小区，建成后政府按决算成本价一次性整体回购，用于安置赵湾社区拆迁居民。 4、居民安置小区开工后，开发企业对商住开发用地按照市规委会批准的修建性详细规划进行商住开发。 六、优惠政策 为鼓励开发企业参与“城中村”改造的积极性，我们对开发企业给予以下优惠政策： （一）规费方面：安置小区项目按照许政纪[2007]52号文执行，其中，房屋拆迁管理费、工程定额测定费、城市基础设施建设配套费、建设工程质量监督费、城市绿化费、散装水泥专项基金、新型墙体材料专项基金、人防工程易地建设费、征（拨）用地管理费等9项行政事业性收费收费一律免收。商住开发项目由甲方负责协调，城市基础设施建设配套费减半收取，其它行政事业性收费减量收取。 （二）为减轻开发企业垫资代建居民安置小区的资金压力，在2-2#、18-1#商住开发用地出让完成，土地出让净收益到位东城区财政账户后，东城区负责全部作为安置小区回购款预付开发企业。在安置小区建成政府按成本回购时，若安置户按政策交纳的购房款和东区用2-2#、18-1#土地出让净收益补贴后不足回购款，不足部分由东城区从该项目创造的税收东城区财政收益中3年内偿还齐。 （三）安置居民在签订拆迁、安置协议时，对符合安置条件的拆迁户，由东区负责先行从拆迁补偿费中扣除一定额度的资金作为安置房预付款，预付开发企业。 七、报名资格要求 （一）投标人必须具备独立法人资格。 （二）投标人必须具有二级以上（含二级）房地产开发资质。 （三）投标人必须具有良好的信誉和业绩。 （四）投标人必须具有雄厚的资金实力。 八、联系方式 （一）联系单位：许昌市东城区招商局 （二）联系人及电话：罗向东 2959969 13700893399 申轶斌 2959968 13803745558 卫 靖 2959968 13837409325 （三）地址：许昌市新兴路东段东城区管委会205室
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