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许昌市东城区河湾社区“城中村” 改造项目招商文件 为进一步加快城市化进程，统筹城乡社会发展，改善城市人居环境，提升城市品位，根据《许昌市区城中村改造工作的意见》，现对河湾社区“城中村”改造项目进行招商。 一、项目名称 许昌市东城区河湾社区“城中村”改造项目。 二、地理位置 河湾社区位于东城区9#、17#、18#地，属东城区城市核心区域，地理位置优越，环境优美怡人。该区域属东城区行政办公区，市委、市政府、市人大、市政协等党政机关聚集，决定了良好的社会治安环境和高素质人群。公务员小区、腾飞花园等居民小区使该地区人气盛旺，消费潜力巨大。许都公园、许昌迎宾馆、许昌文化艺术中心等公共服务设施环绕，更使该区域成为商家进行投资的黄金宝地。 三、项目概况 （一）村庄及地块现状 河湾社区安置户共计354户，其中9#地35户，17#地262户（含外来户6户），18#地57户；另有闺女户161户。 河湾社区拆迁户共354户，其中：9#地35户，17#地262户，18#地57户；需拆迁的工厂企业共81亩，其中，9#地30亩，17#地36亩，涉及菅庄9#地15亩；需拆迁的居委会1000M2 。 河湾社区“城中村”改造拼盘项目开发建设涉及9-1#、9-2#、17#地块。其中：9-1#地用于居民安置小区建设，9-2#、17#地用于商住开发。 （二）有关地块的土地面积及规划情况： 河湾社区“城中村”改造拼盘项目总用地268亩，其中，商住开发项目约203亩，居民安置小区项目约65亩。
（三）居民安置小区建设标准及规模 选址于9-1#地，用于河湾社区354户居民集中安置。348户本地户按200 M2/户标准安置居民住房（每户大小各一套，建筑面积大套120M2左右，小套80M2 左右），需安置房建筑面积6.96万M2；现住本社区17#地的外来户6户每户按100 M2安置，需安置房建筑面积0.06万M2；另外，闺女户共161户，每户按100 M2安置，需安置房建筑面积1.61万M2；共需建设安置房8.63万M2。容积率按2.0计算，居民安置小区需用地约65亩（红线内面积），规划占地约81亩。安置小区用地按经济适用住房政策以行政划拨方式供地，规划全部为小高层。安置住房建成后，由河湾社区居委会进行统一安置，本地户和闺女户按平均600元/ M2出售，外来户按成本价出售。 项目总投资约15926万元，总收入约5250万元；开发企业在居民安置小区投资建设中收益约为负10676万元。 （四）商住开发项目建设标准及规模 选址位于9-2#、17#地，可出让土地面积约203亩，规划为高层商住区，容积率按2.5计算，规划总建筑面积约34万 M2，其中，住宅30.5万M2，营业用房3.5万M2。 商住开发项目总投资约92310万元，总收入约128200万元（住宅按均价3400元/ M2，营业用房按均价7000元/ M2计算），扣除企业所得税3205万元，开发企业盈利约32685万元。 四、投资概算 （一）安置小区项目 1、投资：总投资约15926万元，折合1845元/M2 。其中，土地划拨款1013万元、前期工程费用995万元、小区基础设施建设费用1122万元、建筑安装工程费用10900万元、不可预见费用86万元、纳税452万元、管理费用158万元、财务成本1200万元。 2、收入：5250万元。 3、收益：总收入5250万元-总投资15926万元= -10676万元。 （二）商住开发项目 1、投资：总投资约92310万元，折合2715元/M2。其中，土地出让金及契税交易费2665万元、拆迁费用10343万元、前期工程费用5640万元、小区基础设施建设费用5100万元、建筑安装工程费用46437万元、不可预见费用340万元、管理费用1923万元、销售费用1923万元、纳税9539万元、财务成本8400万元。 2、收入：总收入约128200万元（住宅按均价3400元/ M2，营业用房按均价7000元/ M2计算）。 3、收益：总收入128200万元-总投资92310万元-企业所得税3205万元=32685万元。 （三）拼盘项目整体效益分析 1、居民安置小区亏损：10676万元。 2、商住开发项目收益：32685万元。 3、开发企业盈利：32685万元-10676万元=22009万元。 4、拼盘项目总投资：15926万元＋92310万元=108236万元。 5、投资回报率：22009万元÷108236万元×100% =20.3%。 五、开发模式 （一）开发理念：坚持拼盘算账，三赢互动。即旧村现状土地存量与人口安置总量和开发企业投资综合算账，实行毛地出让与拆迁费分离拼盘算账，达到群众、开发企业与政府的“三赢”。 （二）规划选址：东城区9-1#地作为居民安置小区建设用地，9-2#、17#地供开发企业进行商住开发。 （三）土地出让及项目开发运作程序：该项目采取“毛地挂牌、毛地出让”方式供地，实行拆迁费用与土地出让金分离拼盘算账一并挂牌，一并摘牌。 1、开发企业与河湾社区居委会签订居民安置小区建设安置协议。 2、开发企业负责将总拆迁费用的80%（8274万元）汇入东城区收储中心帐户作为项目保证金，获得参与商住用地招、拍、挂的竞争资格。 3、政府对9-2#、17#地商住开发用地，按照毛地12.5万元/亩（不含拆迁补偿费）的起拍价拼盘一次性挂牌出让。作为城中村改造拼盘项目的附加条件，开发企业在参加土地挂牌时必须承担河湾社区整体拆迁费用和居民安置小区的投资建设安置工作，安置小区土地（9-1#地81亩）按照经济适用房政策以划拨方式取得。 4、开发企业摘牌后，由其负责投资并委托有资质的拆迁单位对河湾社区进行统一拆迁补偿。同时，开发企业按照政府确定的标准、规模要求，先行在9-1#地全额投资建设居民安置小区，建成后本地户和闺女户按平均600元/ M2的安置价格安置，外来户按成本价安置。拆迁出的9-2#、17#地按照市规委会确定的控制性规划进行商住开发。开发企业投资居民安置小区的亏损部分，由开发企业从商住开发项目盈利中自我弥补。 六、优惠政策 为鼓励开发企业参与“城中村”改造的积极性，我们对开发企业给予以下优惠政策： （一）安置小区项目按照许政纪[2007]52号文执行，其中，房屋拆迁管理费、工程定额测定费、城市基础设施建设配套费、建设工程质量监督费、城市绿化费、散装水泥专项基金、新型墙体材料专项基金、人防工程易地建设费、征（拨）用地管理费等9项行政事业性收费收费一律免收。商住开发项目由东城区负责协调，城市基础设施建设配套费减半收取, 其它行政事业性收费减量收取。 （二）为提高开发企业投资回报率，东城区将用开发企业投资该项目交纳的税收地方财政收益对开发企业奖返5100万元（恒数），用于弥补开发企业投资回报不高，奖返后开发企业投资回报率可达25%。 （三）安置居民在签订拆迁、安置协议时，对符合安置条件的拆迁户，由东区负责先行从拆迁补偿费中扣除一定额度的资金作为安置房预付款，预付开发企业。 七、报名资格要求 （一）投标人必须具备独立法人资格。 （二）投标人必须具有二级以上（含二级）房地产开发资质。 （三）投标人必须具有良好的信誉和业绩。 （四）投标人必须具有雄厚的资金实力。 八、联系方式 （一）联系单位：许昌市东城区招商局 （二）联系人及电话：罗向东 2959969 13700893399 申轶斌 2959968 13803745558 卫 靖 2959968 13837409325 （三）地址：许昌市新兴路东段东城区管委会205室
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