|
许昌市东城区半截河社区“城中村”改造项目 招 商文 件
为进一步加快城市化进程，统筹城乡社会发展，改善城市人居环境，提升城市品位，根据《许昌市区城中村改造工作的意见》，现对半截河社区“城中村”改造项目进行招商。 一、项目名称 许昌市东城区半截河社区“城中村”改造项目。 二、地理位置 半截河社区位于东城区54#、59-1#、59-2#、59-3#、67#、68#、69#、86#地，属东城区城市核心区域，地理位置优越，环境优美怡人，北邻市委、市政府、市人大、市政协，西依千亩游园、清潩河，莲城大道、智慧大道等城市主干道纵横交织，交通便利。许都公园、文化艺术中心、许昌市博物馆、许昌市科技馆、许昌市图书馆、沃尔玛购物广场等公共服务设施更使该区域人气旺盛，商机无限，成为商家进行商住开发，夺取未来许昌市商业制高点的黄金宝地。 三、项目概况 （一）村庄概况：半截河社区有4个村民小组，人口2700，共计880户，全村共有土地540.2亩（村庄建设用地约310.6亩、企业占地约124.3亩、一般农田105.3亩），可出让土地约384.3亩。 搭配的54#地北部三里桥村地块占地约33亩，可出让土地约22.2亩。 搭配的71#地块占地约159亩，可出让土地约140亩。 综上合计，半截河社区“城中村”改造拼盘项目总占地732.2亩，其中，可出让土地546.5亩（商住开发项目约406.5亩，农民小区项目约140亩），道路用地约185.7亩（其中商住开发项目区域约166.7亩）。 （二）有关地块的土地面积及规划情况：
（三）农民安置小区建设标准及规模 农民安置小区选址于搭配的71#地，规划全部为小高层，用于半截河社区880户农民集中安置。按200 M2/户标准安置住房（每户大小各一套，建筑面积大套120M2左右，小套80M2 左右），规划总建筑面积17.6万 M2，规划占地约159亩，容积率按照市规划局出具的规划指标要求执行。安置住房建成后，按均价600元/ M2出售给农民，由半截河社区居委会进行统一安置。 （四）商住开发项目建设标准及规模 商住开发项目位于核心区54#、59-1#、59-2#、59-3#、67#、68#、69#、86#地，可出让土地面积约406.5亩，规划为高层和小高层商住区，容积率按照市规划局出具的规划指标要求执行，规划总建筑面积约57万M2，其中，住宅46万M2，营业用房11万M2。 四、投资概算 （一）安置小区项目 1、投资：总投资约32077万元，折合1823元/M2 。其中，土地划拨款1988万元、前期工程费用1936万元、小区基础设施建设费用2112万元、建筑安装工程费用22229万元、不可预见费用176万元、管理费用317万元、纳税919万元、财务成本2400万元。 2、收入：10560万元。 3、收益：总收入10560万元-总投资32077万元=-21517万元。 （二）商住开发项目 1、投资：总投资约157707万元，折合2767元/ M2 。其中，土地出让金及契税交易费5334万元、拆迁费用约25127万元、前期工程费用9469万元、小区基础设施建设费用8550万元、建筑安装工程费用77258万元、不可预见费用570万元、管理费用3267万元、销售费用2178万元、纳税16354万元、财务成本9600万元。 2、收入：约217800万元（住宅按均价3300元/ M2，营业用房按均价6000元/ M2计算）。 3、收益：总收入约217800万元-总投资约157707万元-企业所得税5445万元=54648万元。 （三）拼盘项目整体效益分析 1、农民安置小区亏损：21517万元。 2、商住开发项目收益：54648万元。 3、开发企业盈利：54648万元-21517万元=33131万元。 4、拼盘项目总投资：32077万元+157707万元=189784万元。 5、投资回报率：33131万元÷189784万元×100% =17.46%。 五、开发模式 （一）开发理念：坚持拼盘算账，三赢互动。即旧村现状土地存量与人口安置总量和开发企业投资综合算账，实行净地与毛地拼盘算账，达到群众、开发企业与政府的“三赢”。 （二）规划选址：东城区54#、59-1#、59-2#、59-3#、67#、68#、69#、86#地供开发企业进行商住开发，搭配71#地作为农民安置小区安置用地。 （三）土地出让及项目开发运作程序：该项目采取“毛地挂牌、毛地出让”方式供地，实行拆迁费用与土地出让金分离、毛地与净地分离，搭配净地与旧村庄占地拼盘算账一并挂牌，一并摘牌。 1、开发企业与半截河居委会签订农民安置小区建设安置协议。 2、开发企业负责将拆迁费用的80%（约20102万元）汇入东城区收储中心帐户作为项目保证金，获得参与商住用地招、拍、挂的竞争资格。 3、政府对59-1#、59-2#、59-3#、67#、68#、69#、86#地商住开发用地，按照毛地12.5万元/亩（不含拆迁补偿费）的起拍价拼盘一次性挂牌出让。作为城中村改造拼盘项目的附加条件，开发企业在参加土地挂牌时必须承担半截河社区整体拆迁费用和农民安置小区的投资建设安置工作，安置小区土地（71#地159亩）按照经济适用房政策以划拨方式取得。 4、开发企业摘牌后，由其负责投资并委托有资质的拆迁单位对半截河社区进行统一拆迁补偿。同时，开发企业按照政府确定的标准、规模要求，先行在71#地全额投资建设农民安置小区，建成后按平均600元/ M2的安置价格用于安置被拆迁农民。拆迁出的土地按照市规委会批准的控制性规划由开发企业自主进行商住开发。开发企业投资农民安置小区的亏损部分，由开发企业从商住开发项目盈利中自我弥补。 六、优惠政策 为鼓励开发企业参与城中村改造的积极性，我们对开发企业给予以下优惠政策： （一）规费方面。安置小区项目按照许政纪[2007]52号文执行，其中，房屋拆迁管理费、工程定额测定费、城市基础设施建设配套费、建设工程质量监督费、城市绿化费、散装水泥专项基金、新型墙体材料专项基金、人防工程易地建设费、征（拨）用地管理费等9项行政事业性收费收费一律免收。商住开发项目由东城区负责协调，城市基础设施建设配套费减半收取, 其它行政事业性收费减量收取。 （二）为提高开发企业投资回报率，东城区将用开发企业投资该项目交纳的税收东区地方财政收益对开发企业奖返1.5亿元（恒数），用于弥补开发企业投资回报不高，奖返后开发企业投资回报率可达25.36%。 七、报名资格要求 （一）投标人必须具备独立法人资格。 （二）投标人必须具有二级以上（含二级）房地产开发资质。 （三）投标人必须具有良好的信誉和业绩。 （四）投标人必须具有雄厚的资金实力。 八、联系方式 （一）联系单位：许昌市东城区招商局 （二）联系人及电话：罗向东 2959969 13700893399 申轶斌 2959968 13803745558 卫 靖 2959968 13837409325 （三）地址：许昌市新兴路东段东城区管委会205室
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
